Guide complet : quels diagnostics sont obligatoires pour vendre ou louer un parking, garage ou box ? Diagnostic amiante, ERP, termites - toutes les obligations légales expliquées.
Vous êtes propriétaire d'un parking ou d'un
garage et vous vous demandez quels
diagnostics immobiliers sont obligatoires pour le vendre ou le
louer ? La réglementation en vigueur en 2025 impose certains
diagnostics spécifiques, mais pas tous ceux requis pour un
logement d'habitation. Que vous disposiez d'un
parking en sous-sol dans une copropriété,
d'un parking extérieur en surface, d'un box
fermé ou d'un simple emplacement de stationnement, les
obligations varient considérablement selon plusieurs critères
: l'année de construction du bien, sa localisation
géographique, la présence d'installations électriques ou de
gaz, et le type de transaction envisagée (vente ou
location).
Contrairement aux appartements et maisons qui nécessitent un
dossier de diagnostics techniques complet (DPE, amiante,
plomb, termites, gaz, électricité, ERP), les
parkings et garages bénéficient d'une
réglementation considérablement allégée. Cette différence
s'explique par l'absence de risque d'exposition prolongée aux
polluants et par la nature non habitable de ces espaces.
Toutefois, certains diagnostics restent impératifs, notamment
le diagnostic amiante parking pour tous les
biens construits avant le 1er juillet 1997, date de
l'interdiction totale de l'amiante en France. L'État des
Risques et Pollutions (ERP) est également obligatoire dans
tous les cas, même pour un simple emplacement de
stationnement, car il informe l'acheteur ou le locataire sur
les risques naturels, miniers, technologiques et la pollution
des sols du secteur.
Ce guide complet 2025 vous explique en détail tous les
diagnostics obligatoires pour un parking
selon votre situation : quels diagnostics pour vendre un
parking ? Quels diagnostics pour louer un garage ? Le
diagnostic amiante est-il vraiment nécessaire
? Combien coûtent ces diagnostics ? Quelle est leur durée de
validité ? Nous répondons à toutes vos questions pratiques
pour vous permettre de réaliser votre transaction immobilière
en toute légalité et sécurité, tout en maîtrisant vos coûts et
vos obligations réglementaires.
Diagnostics réalisés en 2024
Lorsque vous envisagez la
vente d'un parking ou d'un garage, la
législation française impose un certain nombre de diagnostics
immobiliers obligatoires qui doivent être annexés au compromis
de vente et à l'acte authentique. Contrairement à une idée
reçue, un parking n'est pas totalement exempt de diagnostics.
Selon le
site officiel Service-Public.fr
qui recense l'ensemble des diagnostics immobiliers
obligatoires en France, plusieurs critères déterminent
précisément quels diagnostics vous devez fournir : l'année de
construction du parking, sa localisation géographique, la
présence éventuelle d'équipements particuliers, et le type de
bien (parking fermé, box, emplacement extérieur). Voici le
détail complet des obligations légales pour une
vente parking en 2025 :
• Diagnostic Amiante (DAPP - Diagnostic Amiante des Parties
Privatives) :
Ce diagnostic devient obligatoire uniquement si le parking, le
garage ou le box a été construit avant le 1er juillet 1997,
date officielle de l'interdiction totale de l'utilisation de
l'amiante dans les matériaux de construction en France. Cette
obligation concerne particulièrement les
parkings en sous-sol situés dans des
immeubles anciens, où l'amiante a très fréquemment été utilisé
dans les dalles de sol (vinyle-amiante), le flocage des
plafonds pour l'isolation acoustique et thermique, le
calorifugeage des canalisations apparentes, les plaques de
fibrociment constituant les cloisons, et les enduits ou colles
murales. Si aucune trace d'amiante n'est détectée lors du
diagnostic, celui-ci est valable à vie et n'a pas besoin
d'être renouvelé. En revanche, si de l'amiante est identifiée,
des contrôles périodiques devront être effectués selon l'état
de conservation des matériaux.
• Diagnostic Termites : Contrairement au
diagnostic amiante qui dépend de l'année de construction, le
diagnostic termites est requis uniquement si le parking est
situé dans une zone géographique déclarée à risque par un
arrêté préfectoral. Les termites représentent un danger réel
pour les structures en bois, mais peuvent également s'attaquer
aux isolants et câbles électriques. Pour savoir si votre
parking est concerné, consultez la liste officielle des zones
à risque sur le site internet de votre préfecture ou
renseignez-vous auprès de votre mairie. Ce diagnostic a une
durée de validité très courte de seulement 6 mois, ce qui
implique qu'il doit être réalisé en fin de processus de vente,
idéalement quelques semaines avant la signature du
compromis.
• État des Risques et Pollutions (ERP - anciennement ERNMT)
:
Ce document est systématiquement obligatoire pour toute
transaction immobilière en France, y compris pour un simple
parking ou emplacement de stationnement, quelle que soit son
année de construction ou sa configuration. L'ERP informe
l'acheteur sur les risques naturels prévisibles (inondations,
séismes, mouvements de terrain, avalanches), les risques
miniers (zones d'anciennes exploitations), les risques
technologiques (proximité d'installations industrielles
dangereuses comme les usines Seveso), et la pollution des sols
(présence de sols pollués recensés dans les bases de données
SIS ou BASIAS). Ce diagnostic est valable 6 mois et peut
généralement être réalisé directement en ligne sur le site
Géorisques du gouvernement français, gratuitement, en quelques
minutes.
• Diagnostic Plomb (CREP - Constat de Risque d'Exposition
au Plomb) :
Bonne nouvelle pour les propriétaires de parkings : le
diagnostic plomb n'est pas obligatoire pour la vente d'un
parking, d'un garage ou d'un box, même s'il a été construit
avant 1949 (date seuil pour les logements). Cette exemption
s'explique par le fait que les revêtements contenant du plomb
(peintures au plomb) se trouvent principalement dans les
parties habitables des logements. Toutefois, si votre parking
contient des parties annexes habitables ou aménagées (par
exemple un local attenant transformé en atelier ou en bureau),
le diagnostic plomb redevient obligatoire pour ces espaces
spécifiques.
• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) :
Le DPE, qui attribue une étiquette énergétique de A à G et
informe sur la consommation d'énergie et les émissions de gaz
à effet de serre, n'est pas obligatoire pour la vente d'un
parking ou d'un garage non chauffé. La réglementation précise
en effet que le DPE concerne uniquement les "locaux clos et
couverts équipés d'un système de chauffage ou de
climatisation". Un simple parking ou garage sans système de
chauffage est donc totalement dispensé de ce diagnostic.
Attention cependant : si votre garage est équipé d'un
radiateur électrique ou d'un chauffage au gaz, ou s'il a été
transformé en pièce habitable chauffée (atelier, bureau), le
DPE devient alors obligatoire et doit être réalisé selon les
mêmes modalités qu'un logement classique.
Le diagnostic amiante parking, officiellement
appelé DAPP (Diagnostic Amiante des Parties Privatives), est
un diagnostic immobilier technique obligatoire qui concerne
exclusivement les parkings, garages et boxes construits avant
le 1er juillet 1997, date historique marquant l'interdiction
totale de l'utilisation, de la fabrication et de la
commercialisation de tous les produits contenant de l'amiante
en France. Cette réglementation fait suite à la reconnaissance
officielle du caractère hautement cancérigène des fibres
d'amiante, responsables de maladies pulmonaires graves comme
l'amiantose, le cancer du poumon et le mésothéliome pleural.
L'amiante a été massivement utilisé dans la construction
française entre les années 1950 et 1997 en raison de ses
propriétés exceptionnelles : résistance au feu, isolation
thermique et acoustique, résistance mécanique, et coût très
faible. On estime aujourd'hui que plusieurs millions de
parkings en sous-sol construits avant 1997 contiennent encore
des matériaux amiantés, notamment dans les copropriétés
parisiennes et des grandes agglomérations.
L'objectif principal du
diagnostic amiante est d'identifier avec
précision tous les matériaux et produits de construction
susceptibles de contenir de l'amiante, d'évaluer leur état de
conservation (bon état, état intermédiaire, ou état dégradé),
et de déterminer le niveau de risque d'exposition des
occupants aux fibres d'amiante.
Conformément au Code de la santé publique (articles R1334-15 à R1334-29), tout propriétaire d'un parking construit avant juillet 1997 doit faire réaliser un diagnostic amiante avant toute vente. Ce diagnostic doit être effectué par un diagnostiqueur immobilier certifié et indépendant, titulaire d'une certification en cours de validité délivrée par un organisme accrédité COFRAC. Le diagnostiqueur procède à une inspection visuelle approfondie de l'ensemble du parking et prélève des échantillons de tous les matériaux suspects. Ces échantillons sont ensuite analysés en laboratoire accrédité selon des techniques normalisées (MOLP - Microscopie Optique en Lumière Polarisée, ou META - Microscopie Électronique à Transmission Analytique). Le rapport de diagnostic mentionne précisément la présence ou l'absence d'amiante dans chaque matériau analysé. Si aucune trace d'amiante n'est détectée, le diagnostic a une durée de validité illimitée. En revanche, si de l'amiante est présent, le rapport précise les mesures à prendre : simple surveillance périodique pour les matériaux en bon état, mesures conservatoires (encapsulage, confinement) pour les matériaux en état intermédiaire, ou travaux de retrait obligatoires pour les matériaux fortement dégradés présentant un risque immédiat pour la santé. Le coût d'un diagnostic amiante parking varie entre 80€ et 150€ selon la surface, la localisation géographique et le diagnostiqueur choisi.
Le prix diagnostic parking varie selon les diagnostics nécessaires. Comptez entre 80€ et 150€ pour un diagnostic amiante seul, et environ 50€ pour l'ERP. Si vous avez besoin de plusieurs diagnostics (amiante + termites + ERP), un pack peut coûter entre 150€ et 250€. Le tarif dépend aussi de la surface du parking, de sa localisation (Paris étant généralement plus cher), et du diagnostiqueur choisi. Chez Oummy Diag, nous proposons des tarifs transparents avec devis gratuit en ligne.
Oui, la vente parking diagnostic obligatoire comprend au minimum l'État des Risques et Pollutions (ERP). Si le parking a été construit avant 1997, le diagnostic amiante est également obligatoire. Le diagnostic termites s'ajoute si le bien est situé dans une zone déclarée à risque. En revanche, le DPE, le diagnostic plomb, et les diagnostics gaz/électricité ne sont généralement pas requis pour un simple parking sans équipements particuliers. Consultez un diagnostiqueur pour connaître précisément vos obligations selon votre situation.
Non, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) n'est pas obligatoire pour la vente d'un parking ou d'un garage non chauffé. Le DPE concerne uniquement les locaux clos et couverts avec un système de chauffage. Si votre parking est un simple emplacement de stationnement sans chauffage, vous êtes dispensé de ce diagnostic. En revanche, si le garage est chauffé ou transformé en pièce habitable, le DPE devient obligatoire. Cette exemption permet d'économiser entre 100€ et 150€ sur les frais de diagnostic pour un parking classique.
Pour un parking en copropriété, les diagnostics suivent les mêmes règles qu'un parking individuel. Cependant, certains diagnostics peuvent déjà avoir été réalisés au niveau collectif (comme le diagnostic amiante des parties communes). Vérifiez auprès du syndic si un dossier technique amiante (DTA) existe pour la copropriété. Si votre parking est dans un sous-sol commun construit avant 1997, le diagnostic amiante collectif peut suffire, mais un diagnostic individuel reste préférable pour sécuriser la transaction. Le coût d'un diagnostic individuel est généralement compris entre 80€ et 120€.
La durée de validité des diagnostics parking varie selon le type : le diagnostic amiante est illimité si aucune trace d'amiante n'est détectée (sinon, contrôles périodiques requis tous les 3 ans pour les matériaux dégradés), le diagnostic termites est valable 6 mois, et l'ERP (État des Risques et Pollutions) est valable 6 mois également. Si vous avez fait réaliser un diagnostic électricité ou gaz (cas rare pour un parking), leur validité est de 3 ans pour une vente. Pensez à vérifier les dates avant toute transaction immobilière pour éviter de devoir refaire des diagnostics expirés.
