Guide complet : quels diagnostics sont obligatoires pour vendre ou louer une cave, cellier ou sous-sol ? Diagnostic amiante, humidité, ERP - toutes les obligations légales expliquées.
Vous possédez une cave, un
cellier ou un sous-sol et
vous souhaitez le vendre ou le louer ? Contrairement aux idées
reçues, une cave n'échappe pas totalement aux diagnostics
immobiliers. En 2025, la législation impose des contrôles
spécifiques, surtout pour les caves anciennes qui peuvent
contenir des matériaux dangereux ou présenter des problèmes
d'humidité.
Les caves et celliers présentent des
particularités uniques : espaces enterrés souvent humides,
absence de chauffage, stockage de denrées (vin, conserves),
risque d'infiltrations et d'inondations. Ces caractéristiques
influencent directement les diagnostics requis. Le
diagnostic cave obligatoire varie selon
plusieurs facteurs : l'âge du bâtiment (avant ou après 1997),
l'état des murs et du sol, la présence d'humidité visible, et
surtout l'usage prévu (simple stockage ou transformation en
pièce habitable).
Une cave voûtée parisienne du 19ème siècle n'aura pas les
mêmes obligations qu'un cellier moderne en rez-de-jardin. Une
cave servant à stocker du vin nécessite des vérifications
différentes d'un sous-sol transformé en buanderie ou en
atelier. Ce guide complet 2025 détaille tous les
diagnostics immobiliers cave obligatoires ou
recommandés : diagnostic amiante (obligatoire avant 1997),
diagnostic humidité (fortement conseillé), diagnostic plomb
(cas particuliers), et ERP (toujours obligatoire). Nous vous
expliquons aussi les tarifs précis, les durées de validité, et
les risques juridiques en cas d'absence de diagnostic.
Diagnostics réalisés en 2024
La vente d'une cave implique des diagnostics
moins nombreux qu'un appartement, mais certains restent
incontournables. Selon la
réglementation officielle, voici ce qui s'applique spécifiquement aux caves :
1. Diagnostic Amiante Cave (obligatoire si construction
avant 1997)
Les caves anciennes contiennent fréquemment
de l'amiante dans plusieurs éléments : dalles de sol collées
(vinyle-amiante très répandu dans les années 60-80), enduits
sur les voûtes en pierre, calorifugeage des tuyaux de
chauffage qui traversent la cave, ou encore plaques de
fibrociment servant de cloisons entre caves. L'amiante était
apprécié pour sa résistance à l'humidité, d'où son usage
massif dans les sous-sols. Le diagnostic coûte 80-150€ et est
valable à vie si aucun amiante n'est détecté.
Attention : dans les caves voûtées très
anciennes (avant 1900), l'amiante peut se trouver dans les
mortiers de restauration appliqués au 20ème siècle.
2. État des Risques et Pollutions - ERP (toujours
obligatoire)
L'ERP est crucial pour les caves car il informe sur les
risques d'inondation (particulièrement
important pour un sous-sol !), de remontée de nappe
phréatique, de mouvement de terrain, ou de pollution des sols.
Une cave située en zone inondable perd considérablement de sa
valeur et nécessite des équipements spécifiques (pompe de
relevage, batardeau). L'ERP est gratuit sur Géorisques.gouv.fr
et valable 6 mois.
3. Diagnostic Plomb (rare mais possible)
Contrairement aux logements, le plomb n'est généralement pas
obligatoire pour une cave. SAUF cas particulier : si votre
cave possède des peintures murales anciennes appliquées avant
1949 (certaines caves étaient peintes en blanc à la chaux ou à
la céruse). Si ces peintures sont écaillées ou dégradées, un
diagnostic plomb devient nécessaire pour protéger le vendeur.
Coût : 90-140€.
4. Diagnostic Humidité (non obligatoire mais
crucial)
Bien que non imposé par la loi, le
diagnostic humidité cave est VIVEMENT
recommandé car 70% des caves anciennes souffrent de problèmes
d'humidité. L'expertise identifie les causes (infiltrations
latérales, remontées capillaires, condensation) et propose des
solutions (drainage, injection de résine hydrofuge,
ventilation). Sans ce diagnostic, le vendeur s'expose à des
recours pour vice caché si l'acquéreur découvre des
infiltrations majeures après l'achat. Coût : 200-400€.
CE QUI N'EST PAS OBLIGATOIRE :
• DPE : jamais requis pour une cave non chauffée
• Diagnostic électricité : non obligatoire sauf cave
transformée en pièce habitable
• Diagnostic gaz : idem, sauf présence d'installation gaz
• Termites : uniquement en zone déclarée (rare pour les caves
car peu de bois)
Le diagnostic amiante cave revêt une
importance particulière car les espaces enterrés ont
massivement reçu des matériaux amiantés pour une raison simple
: leur résistance à l'humidité. Entre 1950 et 1997, l'amiante
était le matériau de prédilection pour les sous-sols car il ne
pourrissait pas, résistait à l'eau, et isolait
thermiquement.
Les 5 sources d'amiante les plus fréquentes dans les caves
:
1. Dalles de sol vinyle-amiante
Présentes dans 60% des caves de copropriété construites entre
1960-1990. Ces dalles carrées noires ou grises contenaient
15-25% d'amiante. Elles deviennent dangereuses si elles sont
cassées, fissurées, ou si on les ponce. Dans les caves
parisiennes haussmanniennes, ces dalles recouvrent souvent un
sol en terre battue. Coût de retrait : 30-50€/m².
2. Flocage des voûtes en pierre
Les caves voûtées anciennes ont parfois reçu un flocage
isolant dans les années 70 pour éviter la condensation sur les
pierres froides. Ce flocage contient jusqu'à 100% d'amiante et
est TRÈS friable. Danger maximal ! Si vous voyez un revêtement
gris-blanc poudreux sur les voûtes, ne touchez à rien et
faites immédiatement appel à un diagnostiqueur. Coût de
retrait : 100-200€/m².
3. Calorifugeage des tuyaux
Les canalisations de chauffage collectif traversent souvent
les caves. Elles étaient systématiquement calorifugées avec
des manchons ou bandes amiantés. Dans les caves humides, ce
calorifugeage se dégrade plus vite. Un calorifugeage dégradé
libère des fibres d'amiante dans l'air confiné de la cave.
Coût de retrait : 50-80€/mètre linéaire.
4. Plaques fibrociment sur les portes de cave
Beaucoup de portes de cave anciennes ou de cloisons
séparatives sont en plaques de fibrociment (Eternit). Ce
matériau gris-blanc contient 10-15% d'amiante. Il devient
dangereux uniquement si on le perce, le découpe ou le casse.
En bon état, il ne présente pas de risque immédiat. Coût de
retrait : 150-300€/porte.
5. Enduits de réparation des murs
Les murs de cave fissurés ont souvent été réparés avec des
enduits contenant de l'amiante (années 60-90). Ces enduits se
trouvent particulièrement dans les caves ayant subi des
infiltrations d'eau. Ils s'effritent avec le temps et
l'humidité.
Le protocole du diagnostic amiante cave :
Le diagnostiqueur inspecte visuellement TOUS les matériaux :
sol, murs, plafond, tuyaux, portes. Il prélève des
échantillons (2-5 selon la taille) qu'il envoie en laboratoire
COFRAC pour analyse au microscope. Résultat sous 3-5 jours. Si
amiante détecté ET matériaux dégradés (score N3), des travaux
de retrait sont obligatoires avant vente. Si amiante en bon
état (N1), simple surveillance. Durée intervention : 30-60
min. Prix : 80-150€ selon surface et accessibilité de la cave.
Diagnostics réalisés en 2024
Le diagnostic humidité cave n'est pas imposé
par la loi, mais c'est paradoxalement le diagnostic le plus
important pour une cave ! Pourquoi ? Parce que 7 caves sur 10
souffrent de problèmes d'humidité, et que cela constitue la
première cause de litiges entre vendeurs et acheteurs.
Les 4 types d'humidité dans les caves :
1. Remontées capillaires (50% des cas)
L'eau du sol remonte par capillarité dans les murs poreux
(pierre, brique, béton ancien non étanché). Signes : traces
humides sur le bas des murs jusqu'à 1-1,5m de hauteur,
efflorescences blanches (salpêtre), peintures qui cloquent.
Solution : injection de résine hydrophobe dans les murs
(50-100€/m linéaire) ou drainage périphérique (100-150€/m
linéaire). Sans traitement, l'humidité monte progressivement
et peut atteindre le rez-de-chaussée !
2. Infiltrations latérales (30% des cas)
L'eau de pluie ou de ruissellement s'infiltre à travers les
murs enterrés fissurés. Signes : taches d'humidité localisées,
apparition après fortes pluies, murs extérieurs mouillés. Très
fréquent dans les caves anciennes où l'étanchéité extérieure
n'existe pas ou s'est dégradée. Solution : cuvelage intérieur
(revêtement étanche) 80-120€/m², ou réfection étanchéité
extérieure (nécessite excavation, très coûteux
200-400€/m²).
3. Condensation (15% des cas)
L'air chaud et humide de l'extérieur entre en contact avec les
murs froids de la cave. L'eau se condense en gouttelettes.
Signes : murs qui "suintent", sensation de moiteur, odeur de
moisi, apparition surtout en été. Solution : ventilation
mécanique (VMI : 800-1500€ installée) ou déshumidificateur
électrique (150-400€ + coût électricité 20-40€/mois).
4. Fuites de canalisations (5% des cas)
Fuite d'eau potable, d'eaux usées, ou d'eaux pluviales. Signes
: zone très humide localisée, eau stagnante, augmentation de
la facture d'eau. Solution : réparation de la fuite par
plombier (150-800€ selon ampleur).
Que comprend un diagnostic humidité professionnel ?
• Mesure du taux d'humidité de l'air (hygromètre) : normal <
60%, problématique > 75%
• Mesure du taux d'humidité des murs (humidimètre) : normal <
3%, critique > 6%
• Identification de la source exacte (remontées /
infiltrations / condensation)
• Test à la bombe à carbure (mesure précise du % d'eau dans
les matériaux)
• Thermographie infrarouge (détection des ponts thermiques et
infiltrations cachées)
• Rapport détaillé avec photos, mesures, diagnostic des
causes, et préconisations chiffrées
Prix : 200-400€ selon taille cave et
équipements utilisés. Durée : 1-2h sur place.
Pourquoi le faire même si non obligatoire ?
• Protection juridique : évite les recours pour vice caché
(très fréquents sur l'humidité)
• Valeur ajoutée : une cave saine se vend 20-30% plus cher
• Négociation : permet d'anticiper les travaux et d'ajuster le
prix
• Tranquillité : l'acheteur sait exactement dans quoi il
s'engage
Le prix diagnostic cave varie selon les diagnostics nécessaires et l'état de la cave. Pour une cave ancienne (avant 1997) typique, voici le détail : diagnostic amiante 80-150€ (obligatoire), ERP gratuit en ligne ou 15-30€ par diagnostiqueur (obligatoire), diagnostic humidité 200-400€ (fortement recommandé), diagnostic plomb 90-140€ (rare, si peintures anciennes). Budget total réaliste : 300-700€ pour une cave ancienne complète. Pour une cave récente (après 1997), seul l'ERP suffit : 0-30€. Les caves parisiennes sont 20-30% plus chères. Pensez à demander un devis groupé pour économiser 15-20%.
Légalement non, mais fortement recommandé ! Une cave humide nécessite absolument un diagnostic humidité (200-400€) pour identifier les causes exactes : remontées capillaires, infiltrations, condensation, ou fuite. Sans ce diagnostic, vous risquez un recours pour vice caché après la vente. Les tribunaux condamnent régulièrement les vendeurs qui ont dissimulé des problèmes d'humidité graves. De plus, une cave avec diagnostic humidité + solutions proposées se vend mieux et plus vite. Si l'humidité est visible (moisissures, salpêtre, odeur), l'acheteur exigera probablement ce diagnostic pendant les négociations. Autant anticiper !
Les caves voûtées anciennes (avant 1900) nécessitent la même base de diagnostics, MAIS nécessitent une vigilance accrue sur deux points : 1) L'amiante peut se trouver dans les mortiers de restauration appliqués sur les voûtes au 20ème siècle, ou dans le flocage isolant (années 70). Le diagnostiqueur doit inspecter attentivement les voûtes. 2) L'humidité est quasi systématique dans les caves voûtées anciennes (pierres poreuses, pas d'étanchéité d'origine). Un diagnostic humidité devient quasi indispensable. Enfin, certaines caves voûtées très anciennes peuvent présenter des risques d'effondrement : un expert bâtiment (hors diagnostic légal) peut être pertinent si des fissures importantes sont visibles. Coût expertise structure : 400-800€.
Pour la location d'une cave, les obligations sont très allégées. Légalement, AUCUN diagnostic n'est obligatoire pour louer une simple cave de stockage. Ni amiante, ni ERP, ni humidité. SAUF si la cave est louée comme pièce habitable ou transformée (studio, atelier). Dans ce cas rarissime, tous les diagnostics location s'appliquent (DPE, amiante, plomb, etc.). Cependant, même si non obligatoire, il est fortement recommandé de fournir au locataire : 1) Un diagnostic humidité si la cave est humide (évite les conflits), 2) Un état des lieux très détaillé avec photos. En cas de litige, le bailleur peut être tenu responsable des dégâts causés aux biens du locataire par l'humidité non signalée.
OUI, absolument ! Une cave transformée en studio, chambre, bureau, ou atelier chauffé doit respecter TOUTES les obligations d'un logement classique : DPE obligatoire (100-150€), diagnostic amiante si avant 1997 (80-150€), diagnostic plomb si avant 1949 (90-140€), diagnostic électricité si installation > 15 ans (60-120€), diagnostic gaz si installation > 15 ans (60-120€), ERP (gratuit), termites si zone à risque (70-120€). Budget total : 500-900€. ATTENTION : La transformation d'une cave en pièce habitable nécessite aussi une déclaration préalable en mairie (voire permis de construire) et le respect des normes d'habitabilité (hauteur minimum 2,20m, fenêtre, ventilation). Une cave transformée sans autorisation est illégale et invendable !
